重磅！北京限價房搖號靴子落地 專傢：受影響項目不足20個
??剛剛，此前流傳多日的“限價商品房搖號政策”靴子落地。
??北京市住建委發佈《關於加強限房價項目銷售管理的通知（征求意見稿）》（以下簡稱《通知》），通知規定，限價房項目銷售時如與周邊同品質商品房差價較大，整體收購後轉為共有產權住房搖號銷售。並明確明確瞭限房價項目收購轉化為共有產權住房的設定比例為85%。
??政策落地，房企是否會像之前傳聞中所言，遭受“滅頂之災”？對購房人而言是好是壞？對市場有哪些影響？樓市觀察團特邀權威專傢，逐一為您分析。
??先劃重點，撈點幹貨：
??1. 對市場影響不大：據不完全統計，目前北京市在售項目445個，期房銷售不超過20個項目，其他均為現房銷售（含共有產權項目），通過土地出讓形成的限價商品房共計61個，目前已申報許可證的項目也就僅十幾個項目，這裡面價格超過設定比例的不多，再加上未來陸續上市的話，受影響的項目初步估算不超過整個限價商品房的20%，因此對市場的影響並不太大。
??2. 對於未來市場情況，從今年5月起，新房市場加速供給、加速成交，今年的市場表現應當明顯好於去年。
??3. 優先保障無房傢庭自住需求：制度上更多的是優先保障無房傢庭，增加瞭優先購買順序，特別是對無房的和需要改善的但又符合條件的傢庭也給予一定的考慮。
??4. 制度設計時充分考慮企業利益：《通知》規定在收購後10個月結清收購款，從目前市場成交放緩等情形看此舉保障企業回款。十個月的時間也考慮瞭市場上企業自主銷售的各種因素，在一定程度上保證瞭企業的利益。
??對市場的影響
??新房市場加速供給
??在既要實現既定目標又要兼顧多方訴求的情況下，本次發文經過多月慎重反復的思考並多次與行業協會、企業個體交換意見，體現瞭將房地產市場導入長期、穩定、健康的發展軌道的決心。在調控具體的手段上，尋求更加有效的市場手段、經濟手段，這些做法是有益的、值得贊賞的。
??該政策並不影響企業對市場的判斷和操作，對於建立良好的市場能見度、價格預期等是有益的。
??對於北京住宅地產的發展趨勢，各前房地產企業應充分意識當前我市房屋總量接近飽和臨界，（從行業協會掌握的各類數據及相關數據的佐證來看，目前北京的套戶比為0.9），但是存在著持有不均衡、老舊差異大、配套不齊全、交通不完善等不能全面滿足居民日益增長的各種需求。這一現象在北京市委市政府的強力執行下，應當會在未來三五年內得到扭轉和改善。這一點從北京十桃園靜電機保養｜桃園靜電機保養價格三五規劃綱要及新出臺的北京新總規中都能得到具體指標。因此房地產開發企業要以十三五規劃和新總規的要求為前提，做好未來的市場判斷，要加強產品特別是住宅產品的品質競爭，不應盲目的以“快”周轉或加杠桿的方式進行市場操作。
??從建立健全房地產長效調控機制來看，政府對於房地產市場調控依然不會放松，依然不會讓住房成為炒房人的投 資領域，依然會強化價格預期管控，依然會加強銷售環節的管理。
??企業必須充分認識到這一點，主動適應新的北京市場趨勢和發展目標，在國傢防范金融風險的宏觀政策前提下，預售管理制度方面、產品質量管理方面的一些儲備政策都有可能繼續按照“房住不炒”的基本定位、按照市場發展的基本規律來調整。
??從上述的分析中，應該得出結論，本次政策對市場的影響並不大。
??對購房人的影響
??1.基本扼殺投 資需求
??北京大學房地產法研究中心主任樓建波：《通知》 “雙防雙保”，扼制炒房，確保限房價項目住房是用來住的。
??限房價項目是按本市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目，之所以說這個文件起到瞭“雙防雙保”的作用，體現在:“雙防”既通過土地出讓時提前鎖定住房的上市銷售價格，防止開發企業炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市價偏低引起投 資投機購房人炒房獲取暴利；“雙保”則既保障瞭房子是用來住的，也保護瞭剛需和改善傢庭用來自住的住房需求不受到投 資投機購房人的擠壓。
??2.明確優先梯次 保障無房傢庭優先：
??《通知》規定，具備共有產權住房購房資格的傢庭選購後仍有剩餘房源的，可向具備本市購房資格的無房居民傢庭進行銷售，其中建築面積大於140平米的大戶型住房，還可向具備本市購房資格的居民傢庭進行銷售。
??北京房地產業協會秘書長陳志表示，對於申請共有產權房的傢庭而言，多以無房或收入偏低傢庭為主，對於有一定收入又無房，想要一步到位置業的傢庭，在梯隊中也是靠前的。制度上更多的是優先保障無房傢庭，對於無房的和需要改善的但又符合條件的傢庭也給予一定的考慮，主要還是看市場供需的匹配度。
??此外，該《通知》能夠有效防范企業以“炒地”、“熱銷”、“售 罄”等方式助推房價上漲、放大價格預期。對於有自住需求的買房傢庭而言，房價的上漲和下跌對居住功能無任何影響。該《通知》的這種操作目的是讓市場更加趨於理性，引導買房傢庭更多的關註對居住和使用功能不用過分考慮房產資產價格變化。
??當這一部分房產在共有關系的情形下，對於個體傢庭的行權（出讓等）會帶來一定的不便，但不會真正影響個體傢庭的權利行使。
??對房地產開發企業的影響
??企業利益有保障 資金回籠或能加快
??《通知》規定在收購後10個月結清收購款，從目前市場成交放緩等情形看此舉保障企業回款。十個月的時間也考慮瞭市場上企業自主銷售的各種因素，在一定程度上保證瞭企業的利益。
??對於項目周邊二手房的影響：
??政府按照限定的價格從企業收購後，以共有產權住房的形式，將100%的使用權讓步給購房人，可以形成長期穩定的居住關系，特別是項目周邊存量房的品質多不如此類共有產權住房，可以給社會上自主交易的存量房買賣雙方樹立清晰的價格標桿，對於存量房交易形成參照物，從而發揮政府對於存量房市場的調控作用。
??目前已公佈案名限競房一覽表
目前已公佈案名限競房一覽表
??附政策原文：
??關於加強限房價項目銷售管靜電處理機價格｜靜電處理機費用理的通知油煙分離機｜油煙異味分離機
??（征求意見稿）
??各有關單位：
??為貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進本市房地產市場平穩健康發展，根據《北京市人民政府辦公廳轉發市住房城鄉建設委等部門 關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若幹措施 的通知》（京政辦發〔2016〕46號）和《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）等文件規定，現就加強本市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目中可售住房的銷售管理通知如下：
??一、本通知所稱限房價項目，是指按本市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目。
??二、在限房價項目辦理施工許可後，由北京市房地產市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投 資中心（以下簡稱“市保障房中心”）對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。
??三、根據限房價項目可售住房在土地出讓時的銷售均價的限價（以下簡稱“銷售限價”）與評估價之比不同，分別按以下方式銷售：
??（一）比值高於設定比例的，由開發建設單位面向具備本市購房資格的居民傢庭進行銷售，所售住房為商品房，但應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易；
??（二）比值不高於設定比例的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額，剩餘比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額；
??（三）設定比例暫定為85%，在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整。
??四、市保障房中心收購限房價項目時，應與開發建設單位簽訂收購協議，明確各自權利、義務，並應在購房合同開始網簽之日起十個月內向開發建設單位付清全部收購款。
??五、市保障房中心收購轉化的共有產權住房，具備本市共有產權住房購房資格的傢庭均可申購。搖號配售時，項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍傢庭作為優先組配售。
??具備共有產權住房購房資格的傢庭選購後仍有剩餘房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民傢庭進行銷售，其中建築面積大於140平米的住房可向具備本市購房資格的居民傢庭進行銷售。
??六、市保障房中心收購轉化的共有產權住房，其公告、網上申購、購房資格審核、購房確認等按《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）執行。
??七、本通知自發佈之日起實施，所涉及的共有產權住房的有關規定與《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）不一致的，以本通知為準。
??北京市住房和城鄉建設委員會
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